Trzy lata trwała walka o eksmisję rodziny wynajmującej mieszkanie w Szczecinie. Lokatorzy mieli nie płacić należności, niszczyć nieruchomość i wszczynać awantury z sąsiadami oraz właścicielami lokalu. Procedura przeciągała się między innymi ze względu na sytuację jednego z mieszkańców. Zdaniem detektyw Małgorzaty Marczulewskiej podobnych historii przybywa, a obecne przepisy wymagają pilnej zmiany.
Problem dzikich lokatorów w Polsce coraz częściej staje się dramatem właścicieli mieszkań, którzy przez miesiące, a niekiedy nawet lata, nie mogą odzyskać swojej nieruchomości. W tym czasie muszą mierzyć się z rosnącym zadłużeniem, kosztami utrzymania lokalu, zaległościami w opłatach i często również ze zniszczeniami.
Detektyw Małgorzata Marczulewska, która od lat zajmuje się sprawami dotyczącymi nieuczciwych lokatorów, przekonuje, że potrzebne są zmiany przepisów pozwalające skuteczniej reagować w sytuacjach świadomego wykorzystywania prawa.
– Trzy lata trwała eksmisja z mieszkania rodziny, która wynajęła mieszkanie w Szczecinie. Nie płaciła za nic, niszczyła nieruchomość, awanturowała się z sąsiadami i właścicielami mieszkania. Prawo pozostawało bezsilne, bo jeden z dzikich lokatorów był osobą z niepełnosprawnością. Historii, gdy cwaniactwo i kombinowanie powodują, że dzicy lokatorzy triumfują nad uczciwymi osobami, jest coraz więcej. Dlatego musimy zmienić prawo – mówi detektyw Małgorzata Marczulewska, zajmująca się również windykacją i sprawami nieuczciwych lokatorów.
Właściciel zapłacił lokatorowi za wyprowadzkę. Pieniądze zniknęły, lokator został
Na początku lipca podczas jednej z sejmowych komisji odbyła się dyskusja dotycząca zmian w przepisach związanych z nieuczciwymi lokatorami i procedurami eksmisyjnymi. Propozycje rozwiązań przedstawiali między innymi detektyw Małgorzata Marczulewska i poseł Ryszard Wilk. W pracach nad założeniami uczestniczyła również kancelaria Wódkiewicz Sosnowski Jarosiewicz ze Szczecina.
Zdaniem Małgorzaty Marczulewskiej skala problemu systematycznie rośnie. Ekspertka zaznacza jednocześnie, że konieczne jest wyraźne rozróżnienie pomiędzy osobami, które znalazły się w rzeczywistym kryzysie życiowym, a tymi, które świadomie wykorzystują przepisy, aby przez długi czas mieszkać na cudzy koszt.
– Nie ma tygodnia, żebym nie zajmowała się sprawą dzikich lokatorów. W Polsce to prawdziwa plaga. Oceniam, że wzrost rok do roku jest kilkunastoprocentowy, a prawdziwy wybuch takich sytuacji zaczął się w 2020 roku, gdy w czasie pandemii zaostrzono zasady eksmisyjne – mówi detektyw Marczulewska.
Ekspertka podkreśla, że proponowane rozwiązania mają być skierowane przede wszystkim przeciwko osobom świadomie unikającym płatności i wykorzystującym długotrwałe procedury prawne. Jak zaznacza, celem zmian nie powinno być pozbawienie ochrony ludzi znajdujących się w rzeczywiście trudnej sytuacji.
– Uczciwy człowiek, gdy znajdzie się w kryzysie, rozmawia, prosi o pomoc, mówi o swoim problemie i stara się znaleźć rozwiązanie. Dziki lokator ma jeden cel – chce dobrze żyć na czyjś koszt i nie liczy się z tym, że nie ma nic za darmo – mówi Marczulewska.
Jak dodaje, w swojej pracy spotyka się z przypadkami szantażowania i zastraszania właścicieli mieszkań. Niekiedy zdesperowani wynajmujący decydują się nawet zapłacić lokatorowi za dobrowolne opuszczenie nieruchomości.
– Właściciel mieszkania musi często prosić, błagać, a czasem nawet przekupywać dzikiego lokatora, by ten się wyprowadził. Znam sytuację, w której lokator przyjął od właściciela pieniądze za opuszczenie mieszkania, a mimo to się nie wyprowadził. To oszustwo w biały dzień, a właściciel nadal pozostaje z problemem – mówi detektyw.
Jeden lokal zadłużony, później kolejny. „Mamy już recydywistów”
Problemem, na który zwraca uwagę Małgorzata Marczulewska, są również osoby wielokrotnie wykorzystujące podobny mechanizm. Wynajmują mieszkanie, przestają regulować należności, doprowadzają do narastania zadłużenia, a następnie przenoszą się do kolejnego lokalu.
– Trafiają do mnie osoby zdesperowane, które nawet przez lata mają problem z eksmisją dzikiego lokatora. Co ważne, mamy już recydywistów, którzy mieszkają w jednym mieszkaniu, zadłużają się, a następnie uciekają do kolejnego – przyznaje Marczulewska.
Właściciel pozostaje wówczas nie tylko bez dochodu z najmu. Nadal musi ponosić część kosztów związanych z nieruchomością, spłacać ewentualny kredyt oraz mierzyć się z konsekwencjami zadłużenia lokalu.
W skrajnych przypadkach sytuacja ciągnąca się latami może doprowadzić właścicieli do bardzo poważnych problemów finansowych i osobistych.
Małgorzata Marczulewska w Sejmie: „Łzy, rozbite małżeństwa i próby samobójcze”
Podczas wystąpienia w parlamencie detektyw zwracała uwagę na konsekwencje, jakie długotrwałe problemy z odzyskaniem nieruchomości mogą mieć dla właścicieli.
– Łzy, rozbite małżeństwa i próby samobójcze. Nie mówię jednak o dzikich lokatorach, a o właścicielach mieszkań, którzy tracą majątek i wpadają w zadłużenie, bo utrzymują obce sobie osoby – mówiła w Sejmie Małgorzata Marczulewska.
Jej zdaniem w publicznej debacie zbyt mało uwagi poświęca się osobom, które przez długi czas pozostają pozbawione możliwości swobodnego dysponowania własną nieruchomością.
Ekspertka przekonuje, że ochrona praw lokatorów jest konieczna, ale przepisy powinny jednocześnie pozwalać na sprawne reagowanie w przypadkach celowego niepłacenia czynszu, oszustw i świadomego wykorzystywania przewlekłości postępowań.
„Nawet Hiszpania zaczęła zmieniać podejście”
W debacie dotyczącej praw właścicieli mieszkań często przywoływany jest przykład Hiszpanii, która przez lata zmagała się z problemem bezprawnego zajmowania nieruchomości i przewlekłych procedur związanych z ich odzyskiwaniem.
Zdaniem Małgorzaty Marczulewskiej Polska powinna wyciągać wnioski z doświadczeń innych państw i stworzyć rozwiązania pozwalające szybciej odróżnić osobę rzeczywiście potrzebującą ochrony od kogoś, kto świadomie wykorzystuje przepisy.
Ekspertka wskazuje, że także w Hiszpanii rozpoczęła się debata i proces zmian dotyczących ochrony właścicieli oraz procedur eksmisyjnych. W 2025 roku hiszpański parlament odrzucił tak zwany dekret „ómnibus”, co wpłynęło na sytuację części właścicieli i lokatorów objętych wcześniejszymi rozwiązaniami nadzwyczajnymi.
Zdaniem Marczulewskiej polski system również wymaga zmian, szczególnie w zakresie przewlekłości postępowań, skuteczności doręczeń oraz wieloletniego oczekiwania na rozwiązania mieszkaniowe dla osób objętych eksmisją.
Jakie zmiany proponują eksperci?
Małgorzata Marczulewska podkreśla, że wraz z prawnikami pracowała nad propozycjami, które miałyby usprawnić procedury eksmisyjne w Polsce i ograniczyć możliwość celowego przedłużania postępowań.
– Wspólnie z prawnikami opracowaliśmy szereg zasad, które ułatwią procedury związane z eksmisjami i sprawią, że osoby wykorzystujące system przestaną unikać odpowiedzialności. Skończmy z fikcją doręczeń, z wieloletnim oczekiwaniem na lokale komunalne czy socjalne dla eksmitowanych lokatorów i z przedstawianiem każdego nieuczciwego lokatora jako ofiary. To nie zawsze są osoby poszkodowane. Czasami to właśnie one wyrządzają szkody – mówiła podczas wystąpienia w Sejmie.
Jak podkreśla, zmiany powinny koncentrować się na usprawnieniu procedur i ograniczeniu sytuacji, w których postępowania ciągną się przez wiele lat.
Według danych przedstawionych przez Małgorzatę Marczulewską w ciągu ostatnich pięciu lat zajmowała się około 150 sprawami związanymi z problemem dzikich lokatorów. Jak szacuje, mniej więcej co trzecia z nich dotyczyła cudzoziemców.
Gdzie kończy się ochrona, a zaczyna wykorzystywanie prawa?
Dyskusja dotycząca dzikich lokatorów w Polsce budzi ogromne emocje, ponieważ dotyczy dwóch ważnych wartości: ochrony ludzi znajdujących się w trudnej sytuacji oraz prawa właścicieli do dysponowania własnym majątkiem.
Przypadki utraty pracy, choroby czy nagłego kryzysu finansowego wymagają odpowiednich mechanizmów pomocy społecznej. Jednocześnie coraz głośniej mówi się o potrzebie stworzenia rozwiązań pozwalających skutecznie reagować na świadome oszustwa i wielokrotne wykorzystywanie luk w systemie.
Zdaniem ekspertów pracujących nad zmianami obecny system zbyt często prowadzi do wieloletnich sporów, podczas których koszty konfliktu ponosi właściciel nieruchomości. Dlatego najważniejszym zadaniem ustawodawców powinno być stworzenie przepisów, które z jednej strony nie pozostawią bez pomocy osób rzeczywiście potrzebujących, a z drugiej nie pozwolą na bezkarne wykorzystywanie cudzej własności.
