Z danych Expandera i Rentier.io wynika jasno: w 2021 ceny nieruchomości wynosiły średnio 15% więcej niż przed rokiem. Wiele osób, zwłaszcza tych, które rozważają kupno mieszkania na kredyt w 2022, zastanawia się, jaki to prognostyk na przyszłość. Z jednej strony czekają nas kolejne podwyżki stóp procentowych, co może poskutkować spadkiem zainteresowania kredytami, a w wyniku tego zahamowaniem dalszego wzrostu cen. Z drugiej natomiast owe podwyżki przyczynią się do wyższych rat kredytów hipotecznych zaciągniętych w ostatnim czasie. Nie wolno również pominąć inflacji, która skutecznie wpływa na rosnące koszty życia, co w konsekwencji może znacznie obniżać zdolność kredytową części potencjalnych kredytobiorców. A to nie jedyne negatywne skutki powyższego zjawiska, które wpływa także na branżę nieruchomości.
Jak więc przewidzieć sytuację na rynku mieszkaniowym w 2022 roku? O jakich zmianach trzeba wiedzieć, decydując się na kupno nieruchomości na kredyt? Odpowiedzi na te pytania przygotowali eksperci.
Rok kredytów hipoteczynych
Kiedy rozpoczęła się pandemia, wielu Polaków odłożyło plany dotyczące kupna nieruchomości na potem. Odpowiedni czas nadszedł dwanaście miesięcy później. Skąd wzięło się to nagłe zainteresowanie nabywaniem mieszkań na kredyt?
– […] W 2020 roku, kiedy wprowadzano ograniczenia w ramach lockdownów, część klientów odłożyła plany związane z nabyciem nieruchomości. Polacy bali się podejmować decyzje o zakupie nieruchomości w kompletnie nowej rzeczywistości. Negatywnie na decyzje zakupowe klientów wpływało też zaostrzanie polityk kredytowych przez banki i ograniczanie maksymalnego poziomu wskaźnika LTV. Jednak, wraz z upływem czasu, banki stopniowo luzowały obostrzenia kredytowe, a Polacy zaczęli patrzeć w przyszłość z większym optymizmem i chętniej sięgali po wsparcie kredytowe – tłumaczy Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Warto również podkreślić, że w 2021 roku stopy procentowe okazały się rekordowo niskie, co bezsprzecznie zachęcało do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Nie odstraszały za to bardzo wysokie ceny nieruchomości. Dlaczego? M.in. ze względu na czynniki takie jak wzrosty wynagrodzeń, a także złagodzenie kryteriów przyznawania kredytów przez banki.
W 2021 roku było drogo. Czy w 2022 będzie jeszcze drożej?
Rosnąca inflacja wpływa na podwyższenie stopy referencyjnej, która wynosi już 1,75%. Jest to istotny wskaźnik dla klientów spłacających kredyt hipoteczny, ponieważ od niego zależy wysokość rat. Niestety w tej kwestii prognozy nie są korzystne – zakłada się, że stopa referencyjna może w 2022 roku wynieść aż 3%. Takie zmiany sprawią, że dla części Polaków kredyty staną się mniej dostępne.
– Jak wynika z wyliczeń Expandera, osoba zainteresowana kupnem mieszkania o powierzchni 50 m2 w Krakowie, posiadająca wkład własny na poziomie 20%, musi obecnie pożyczyć aż o 73 380 zł więcej niż przed rokiem, ponieważ cena takiej nieruchomości wzrosła o 20%. Z kolei oprocentowanie kredytu wzrosło z 2,49% do 4,48%. W efekcie miesięczna rata wzrośnie aż o 798 zł (z 1 643 zł do 2 441 zł). Gdyby natomiast wystąpił kolejny wzrost stóp procentowych i stawka WIBOR 3M wyniosłaby np. 3%, to przy utrzymaniu obecnych cen rata byłaby wyższa aż o 999 zł niż pod koniec 2020 r. – przedstawia wyliczenia Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.
Nie da się jednak z całą pewnością stwierdzić, że kolejne wzrosty stóp procentowych wywołają tylko negatywne skutki. Istnieje założenie, że takie zjawisko może przyczynić się do spadku cen mieszkań.
– Podwyżki stóp procentowych wpływają na wysokość rat kredytowych. Rosnąca inflacja obniża dodatkowo siłę nabywczą Polaków. Wielu osób po prostu nie będzie stać na zaciągnięcie kredytu. Wyższe stopy procentowe i wyższe raty to również niższa zdolność kredytowa. Dlatego przy niższym popycie ceny mieszkań powinny się stabilizować, a w niektórych miastach być może nawet lekko spadać – zaznacza Paweł Rudzik.
W 2022 roku wzrośnie zainteresowanie kredytami hipotecznymi ze stałym oprocentowaniem
Kredyty mieszkaniowe ze stałym oprocentowaniem gwarantują niezmienność rat przez okres od 5 do 7 lat – to wynik ostatniej nowelizacji Rekomendacji S. Efekty tej korzystnej zmiany już cieszą się dużą popularnością.
– Średni poziom oferowanego obecnie oprocentowania stałego wynosi 5,42% w przypadku wkładu własnego powyżej 20%. Dla porównania przy oprocentowaniu zmiennym średnia marża wynosi 2,04%, co oznacza, że przy obecnym poziomie WIBORu oprocentowanie wynosi średnio 4,48%. Gdyby jednak stopa referencyjna NBP wzrosła do 4%, to średnie oprocentowanie dla stawki zmiennej wyniosłoby 6,27%. Oprocentowanie stałe jest więc wyższe niż obecny poziom stawki zmiennej, ale chroni przed sytuacją, gdyby stopy procentowe dalej mocno rosły – podkreśla Jarosław Sadowski.
Inflacja i jej wpływ na budownictwo
Inflacja nie oznacza jedynie wyższych cen produktów spożywczych czy paliwa. Dotyczy to także branży budowlanej. W badań Grupy PSB wynika, że wiodące materiały wykorzystywane w tym sektorze w listopadzie 2021 roku w stosunku do tego samego okresu dwanaście miesięcy wcześniej zdrożały o blisko 23%.
– Już od dłuższego czasu obserwujemy znaczący wzrost cen materiałów budowlanych, co w połączeniu z wysokim popytem wpływa na rekordowo wysokie ceny nieruchomości. Drogie nieruchomości mogą zniechęcać do kupna i w konsekwencji, wraz z wyższym oprocentowaniem kredytów, wyhamować dalsze wzrosty cen. Czy tak się stanie? Prawdopodobnie zobaczymy już w I kwartale 2022 roku – zapowiada Paweł Rudzik.
Mało mieszkań – duże ceny
Wśród możliwych scenariuszy rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości wymienia się również ten dotyczący deficytu lokali. Wysoki popyt skontrowany ze zbyt małą liczbą nowych mieszkań poskutkuje dalszym wzrostem cen. I choć lokali oddawanych do użytkowania w 2021 roku było więcej niż dwanaście miesięcy wcześniej, to zapotrzebowanie również stale rośnie. Na szczęście szanse na zrównanie popytu z podażą lub chociaż częściowe zaspokojenie potrzeb rynku daje liczba rozpoczętych nowych budów mieszkań. Jest ich bowiem blisko o 1/3 więcej niż przed rokiem.
„Mieszkanie bez wkładu własnego”
W maju 2022 roku ma wejście w życie nowy program rządowy, który ułatwi nabycie pierwszego mieszkania na kredyt osobom nieposiadającym wystarczającej kwoty na wkład własny.
– Zaletą programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” będzie możliwość uzyskania kredytu na pełną kwotę potrzebną na zakup mieszkania czy budowę domu oraz na wykończenie lokalu. Program pozwoli też uzyskać dopłaty w przypadku, gdy w trakcie spłaty preferencyjnego kredytu urodzi się drugie dziecko i kolejne. Przy trójcie dzieci dopłata wyniesie w sumie 80 000 zł. Wadą będą limity cen powodujące, że w niektórych z miast trudno będzie znaleźć jakiekolwiek mieszkanie, które będzie można kupić w ramach tego programu. Poza tym istnieje ryzyko, że banki zastosują wyższe marże niż dla zwykłych kredytów hipotecznych – wyjaśnia Jarosław Sadowski.
A co z pandemią?
Eksperci przewidują dwa scenariusze związane z wpływem korona-kryzysu na naszą gospodarkę. W pierwszym przyszłość rysuje się następująco: coraz więcej wariantów zachorowań sprawi, że Polacy niechętnie będą sięgać po kredyty, zwłaszcza hipoteczne, wiążące się z wieloletnim zobowiązaniem. Banki, chcąc zabezpieczyć swoje interesy, wrócą z kolei do tej bardziej rygorystycznej polityki kredytowej. Z kolei obywatele po raz kolejny mogą mieć problem z wynagrodzeniami, być może wielu z nich czeka bezrobocie, co utrudni uzyskanie finansowania.
Drugi scenariusz zakłada jednak zgoła lepszą przyszłość. W końcu podczas dwóch lat pandemii przyzwyczailiśmy się do nowej rzeczywistości, a więc rynek mieszkaniowy nie powinien ulegać gwałtownym zmianom. Przyszli kredytobiorcy muszą z kolei podejść do sytuacji spokojnie, wiedząc, że jest ona dynamiczna.
